Como saber quem é o dono do imóvel?

 

Para saber quem é o dono do imóvel basta verificar a matrícula, transcrição ou inscrição, arquivada no Cartório de Registro de Imóveis, que pode ser consultada pelo seu endereço completo, caso não se saiba o número da matrícula.

A matrícula, transcrição ou inscrição, é o número que identifica o histórico do imóvel, com a sua descrição e a qualificação dos proprietários, entre outras informações, a qual fica arquivada no Cartório de Registro de Imóveis. É como se fosse o nosso registro de nascimento que fica arquivado no Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais.

No Brasil, a transferência da propriedade do imóvel acontece com o registro do título, então, por exemplo, a venda e compra de imóveis com valor acima de 30 salários mínimos deve ser realizada por escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas de preferência das partes.

A escritura pública é um dos títulos que possibilita a transferência da propriedade, ou seja, ela não torna o comprador dono do imóvel. Essa escritura deve ser apresentada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis para fazer constar o nome do novo proprietário, tornando essa informação pública e oponível contra terceiros.

Até que aconteça o efetivo registro do título, o vendedor ainda é o proprietário do bem, independentemente se o comprador já estiver morando no imóvel, por isso costumam falar que “quem não registra não é dono”.

Não podemos presumir que o morador do imóvel é o seu dono, pois existe, por exemplo, a situação do inquilino, que tem a permissão para morar mediante pagamento de aluguel.

Se o comprador não apresentar o título para registro, o vendedor poderá, fraudulentamente, vender o imóvel a outra pessoa porque ainda constará seu nome como proprietário na matrícula do imóvel. E se o segundo comprador registrar o título antes do primeiro, ele será o novo dono do imóvel, mesmo que tenha comprado depois, pois é dono aquele que registra.

Além disso, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono, se o nome dele ainda constar na matrícula do imóvel como atual proprietário.

Apesar de existirem meios para tentar afastar as duas situações acima, estas podem ser evitadas com o simples registro do título no cartório competente.

Atualmente tanto a lavratura como o registro da escritura podem ser realizados digitalmente, sem a necessidade das partes comparecerem nos cartórios, basta ter um certificado digital e-Notariado ou outro compatível com a ICP-Brasil.

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        #DireitoImobiliário #NotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial

Meu namoro já é uma união estável?

 

A união estável é uma situação de fato reconhecida pela Constituição Federal como entidade familiar. Essa situação pode tanto ser formalizada, com a lavratura e registro da escritura pública ou instrumento particular, como também pode ser informal, bastando cumprir os requisitos de publicidade da convivência, continuidade do relacionamento, estabilidade e o objetivo imediato de constituir família.

É comum pensar que exista prazo para a formação da união estável, que precisa ter um filho em comum ou que é necessário morar junto, porque eram critérios que comprovavam a união antigamente, mas não existe mais tempo mínimo ou exigência legal quanto a ter filho ou morar junto para a sua comprovação. Esses fatores ajudam a comprovar a existência da união estável, mas tudo dependerá do caso específico.

E, diferentemente do casamento, na união estável não há exigência de solenidade e os impedimentos para o casamento, em regra, aplicam-se à união estável, com exceção da pessoa separada de fato ou judicialmente.

Mesmo que o namoro seja prolongado, para formar a união estável, é necessário que o mencionado objetivo de constituir família já esteja acontecendo, ou seja, não pode ser somente uma vontade declarada, os companheiros devem se comportar como se fossem casados, de modo que todos os reconheçam como uma família.

Confuso?! A formação da união estável não é exata mesmo.

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Qual é o estado civil do casal na união estável?

 

O estado civil do casal na união estável é o mesmo ao anterior a essa união, pois a união estável não altera o estado civil dos companheiros.

Na união estável as partes são chamadas de “companheiras” ou “conviventes” e, em regra, essa união pode ser formada por pessoas solteiras, separadas, divorciadas ou viúvas.

Se uma pessoa solteira convive em união estável com outra pessoa divorciada ambas continuarão sendo, respectivamente, solteira e divorciada. Ainda que o casal formalize o relacionamento ou que ocorra a dissolução dessa união, as partes manterão o mesmo estado civil que tinham antes e durante o relacionamento.

A união estável é uma entidade familiar reconhecida pela Constituição Federal, é uma situação de fato que pode ser informal, sem a necessidade de instrumento particular ou escritura pública para a sua formação, basta cumprir os requisitos da convivência pública, contínua e duradoura com o propósito de constituir família. 

Nesse caso de informalidade, o regime de bens dessa união será o da comunhão parcial, mas o casal pode formalizar o relacionamento no Tabelionato de Notas, onde uma escritura pública de união estável será lavrada, na qual poderá ser escolhido o regime de bens, que são os mesmos do casamento. Nesse ato não se exige a presença de advogado, mas, se infelizmente o relacionamento não der certo, será necessária a assistência de pelo menos um advogado para realizar a dissolução dessa união, que pode ocorrer extrajudicialmente no Tabelionato de Notas.

Essa escritura pública de união estável pode ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. No caso de instrumento particular de união estável, este pode ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

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Você conhece o casamento putativo?

O casamento putativo é aquele que foi celebrado com a boa-fé, mas que contém algum problema que o torna nulo ou anulável, porém os efeitos desse casamento serão válidos até o dia em que ocorrer a sua declaração de nulidade ou a anulação.

A palavra “putativo” é derivada do latim “putare” que significa “imaginar”, ou seja, o casamento putativo é um casamento "imaginário". Nesse caso, o casamento é válido para quem estava de boa-fé no momento da sua celebração, que pode ser para o casal ou para apenas um deles.

Se apenas um deles estava de boa-fé, os efeitos do casamento valerão somente para ele e para os filhos, até a sua extinção por nulidade ou anulação. Por exemplo, se uma pessoa esconde que é casada e casa-se novamente com outra, somente a parte inocente, de boa-fé, e os filhos terão os benefícios dos efeitos do casamento, inclusive o direito à herança, até a extinção do casamento.

Se o casal estava de boa-fé, os efeitos do casamento valerão para ambos e para os filhos, até a sua extinção por nulidade ou anulação. Por exemplo, se duas pessoas se casaram sem saber que eram irmãs, ambas aproveitam os efeitos do casamento e a sua extinção ocorrerá como se fosse num divórcio, seguindo as regras do regime de bens escolhido.

      Já se ambos estavam de má-fé, os efeitos do casamento valerão somente para beneficiar os eventuais filhos, que estarão sempre protegidos pela lei, independentemente da situação.

Lembrando que uma vez divorciado, o estado civil da pessoa não voltará a ser solteiro, porém, se ocorrer nulidade ou anulação do casamento, as partes voltam a ter o estado civil que tinham antes da celebração do casamento nulo ou anulado.

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#DireitoDeFamília #NotarialERegistral #RegistroCivil

 

Como casar com alguém que está fora do país?

Para se casar com alguém estando fora do país, pois, por exemplo, está impossibilitado de retornar ao Brasil, pode-se constituir um representante por meio de um instrumento público de procuração, no qual contenha poderes específicos para o casamento, indicando o nome, a qualificação do futuro cônjuge, o regime de bens e o nome que passará a usar após o casamento.

O casamento realizado por procuração também é possível se ambos os noivos não puderem comparecer na cerimônia, mas, nesse caso, será necessário que cada um constitua um representante diferente, não podendo ser um representante para ambos, e não há exigência de que a parte representante seja do mesmo sexo que a representada, afinal uma parte age em nome da outra.

Se um dos noivos desistir do casamento a ser realizado por procuração, deve cancelá-la com outra escritura pública de revogação dos poderes, antes da celebração do casamento, avisando o seu representante para evitar a necessidade de ajuizar uma ação anulatória desse casamento.

Se o casamento for celebrado com o representante, mesmo com a revogação dos seus poderes, a parte representada deve propor a ação anulatória em até 180 dias contados da data que ficou sabendo da celebração do casamento.

A procuração pública para o casamento é lavrada no Tabelionato de Notas, no cartório do país estrangeiro ou no consulado brasileiro, a qual terá validade máxima de 90 dias. Atualmente no Brasil, as escrituras públicas podem ser lavradas online desde que a pessoa interessada tenha a assinatura digital compatível com a ICP-Brasil.

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Posso entrar no terreno vizinho para reformar o meu imóvel?

     Sim, um vizinho pode adentrar o terreno do outro vizinho para realizar uma construção ou para a manutenção, como limpeza e reforma, da própria casa ou do muro divisório e o dono ou o possuidor do terreno vizinho deve permitir a entrada temporária no seu imóvel, desde que essa necessidade seja previamente comunicada.

Essa tolerância do vizinho em deixar o outro adentrar o imóvel dele é uma obrigação da regra colaborativa prevista no artigo 1.313 do Código Civil.

Além disso, a entrada temporária do vizinho também deve ser permitida para que ele recupere as suas coisas ou os seus animais que foram parar no outro terreno por acaso.

Lembrando que se dessa permissão de adentrar o imóvel resultar prejuízos ao vizinho, este terá direito ao ressarcimento.

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#DireitoDeVizinhança #DireitoImobiliário #AdvocaciaExtrajudicial

O vizinho construiu muito próximo do meu muro, e agora?

Se o vizinho construiu desrespeitando a distância mínima estabelecida em lei, pode-se exigir, dentro do prazo de até 1 ano e 1 dia a contar da conclusão da obra, que ele desfaça a construção.

Transcorrido o prazo de 1 ano e 1 dia, não será possível exigir do vizinho o desfazimento ou a adequação e terá que respeitar a construção realizada, atentando-se para não prejudicar o imóvel vizinho, caso resolva realizar obras no seu imóvel.

        Conforme tratado na publicação sobre a possibilidade de abrir janelas voltadas ao imóvel vizinho, o proprietário pode construir o que quiser em seu imóvel, desde que se atente aos direitos dos vizinhos, aos limites de distanciamento para evitar que seja obrigado judicialmente a tapar as janelas ou até mesmo demolir a construção, ainda, com a imposição de multa diária e indenização.

Lembrando que o prazo de 1 ano e 1 dia é para a construção que desrespeite a distância mínima legal realizada dentro do próprio terreno, não se aplica ao caso do vizinho que construiu sobre terreno alheio, pois, nesse caso, pode promover a ação judicial de demolição mesmo após o prazo mencionado, respeitando os prazos gerais da lei.

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