Comprei um imóvel sem acesso para a rua, e agora?

 

    O imóvel que não tem acesso à via pública é denominado “imóvel encravado”, e o dono do imóvel encravado tem o direito de obrigar o vizinho a liberar a passagem fazendo o pagamento de indenização proporcional.

    Essa obrigação de dar passagem, quando não há outra opção para que o imóvel tenha acesso à via pública, é denominada “passagem forçada” e faz parte do Direito de Vizinhança, porém, se existirem outras opções de acesso, tratar-se-á do Direito Real (sobre coisa alheia) de “servidão”, a qual não é obrigatória e, portanto, depende de acordo entre os vizinhos, inclusive quanto ao valor da indenização, se se ajustar.

    Se não houver consenso entre os vizinhos quanto à passagem forçada, esta poderá ser judicialmente definida para que o imóvel encravado obtenha utilidade ou função econômico-social e deixe de ser inútil.

    Caso o imóvel encravado esteja cercado de outros imóveis por todos os lados, o imóvel vizinho que tiver o acesso mais fácil à via pública é que deverá liberar a passagem, verificando a forma menos prejudicial aos imóveis vizinhos.

    Lembrando que a obrigação de liberar a passagem ao imóvel encravado é uma obrigação propter rem, ou seja, está ligada ao imóvel, logo, a obrigação quanto à passagem forçada permanecerá mesmo que haja a troca do dono do imóvel, independentemente se for inter vivos ou causa mortis.

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#DireitoDeVizinhança #DireitoImobiliário #AdvocaciaExtrajudicial

Posso impedir o fluxo da água pluvial do imóvel vizinho?

    Em regra, o dono do imóvel de baixo não pode realizar obras que impeçam o fluxo natural da água que vem do imóvel de cima, e o dono do imóvel de cima não pode realizar obras que interfiram na passagem da água que prejudique o imóvel de baixo.

    Se o fluxo da água for decorrente da natureza, não haverá direito de indenização, mas, ao realizar obras que interfiram no curso da água pluvial, deve-se verificar a forma que seja menos prejudicial aos imóveis vizinhos, ou poderá ser obrigado a desviar o fluxo e a pagar indenizações.

    O proprietário terá que aceitar a passagem de tubulações subterrâneas pelo seu imóvel caso essa seja a melhor alternativa à vizinhança, desde que essa instalação não ofereça riscos graves e que esse proprietário receba a indenização proporcional ao prejuízo, na qual se inclui a desvalorização do imóvel.

    Lembrando que a água é um bem ambiental constitucionalmente protegido e que se no seu imóvel existir uma nascente, deve-se permitir o acesso à água aos vizinhos, não podendo desviar o seu curso se interferir no compartilhamento.

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Consigo desfazer a renúncia expressa à herança?

    A renúncia expressa à herança não pode ser desfeita, a não ser que ela tenha sido realizada com algum dos vícios do ato ou do negócio jurídico, como erro ou coação, o que invalidará a declaração da renúncia.

    Na lei anterior (Código Civil de 1916), desde que não prejudicasse terceiros, o herdeiro poderia voltar atrás da sua decisão de aceitação válida da herança, mas, atualmente, não é mais possível se retratar simplesmente porque se arrependeu ou mudou de ideia, tanto da aceitação quanto da renúncia.

    É importante que haja a aceitação, mesmo que presumidamente, pois ninguém pode ser forçado a receber a herança. No ato da aceitação é que a transmissão da herança se efetiva, retroagindo à data do falecimento do autor da herança, momento em que o patrimônio do falecido é transmitido imediatamente aos herdeiros.

    Com a renúncia expressa da sua parte, inexiste a transmissão do patrimônio, o que lhe cabia na herança será devolvida ao monte mor e dividida entre os demais herdeiros. Nessa situação, os filhos do herdeiro renunciante não terão direito de receber a herança no seu lugar, exceto se o renunciante for o único herdeiro ou se todos os herdeiros renunciarem, assim, os seus filhos ou os filhos de todos os herdeiros que renunciaram serão chamados para dividir a herança em partes iguais, sucedendo por direito próprio.

    E se, por exemplo, o filho “N” do herdeiro “A” faleceu antes do avô “M” (pai do herdeiro “A”), no inventário do avô “M”, esse filho “N” receberá a herança do avô “M” no lugar do seu falecido pai “A”, sucedendo por direito de representação. Havendo outro herdeiro (W), irmão do herdeiro “A”, ele (N) dividirá a herança com o seu tio “W”.

    Lembrando que a renúncia só pode ocorrer após o falecimento do autor da herança, pois ela tem natureza negocial e a lei proíbe expressamente que se negocie a herança de pessoa viva, denominado pacta corvina ou pacto sucessório.

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Posso abrir mão de parte da herança?

 

    Em regra, não é possível abrir mão de parte da herança, ou se aceita toda a parte que lhe cabe na herança ou se renuncia a tudo, pois trata-se de um bem indivisível.

    Porém existe a possibilidade do herdeiro ter direito à herança, denominada sucessão legítima, e a um legado, denominada sucessão testamentária. O legado é a parte de todo o patrimônio do autor da herança que é deixada para uma pessoa determinada por meio de um testamento, e o beneficiário desse legado é chamado de legatário.

    Então, nesse caso, o herdeiro que também é legatário poderá escolher entre aceitar ou recusar toda a sua parte na herança e o legado, ou aceitar somente a sua parte na herança ou aceitar somente o legado.

    Por exemplo, se o autor da herança deixa 2 filhos e beneficia apenas um deles com 50% do seu patrimônio no testamento, os outros 50% serão divididos entre os 2 filhos. Um deles terá direito a 75% de toda a herança, sendo 50% o legado e 25% a sucessão legítima, e o outro terá direito somente à sucessão legítima que corresponde aos 25% remanescentes. Nessa situação, aquele que é herdeiro e legatário, que tem direito a 75% de todo o patrimônio do autor da herança, poderá aceitar ou renunciar a tudo, ou renunciar somente aos 25% da sucessão legítima ou somente aos 50% da sucessão testamentária.

    Mais uma hipótese semelhante é o caso do cônjuge do falecido que tem direito à herança e também recebe um legado. Ele poderá aceitar ou recusar tudo, ou aceitar um ou outro.

    Lembrando que a renúncia deve ser feita expressamente, por escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas ou por termo judicial no processo de inventário, para que seja válida e produza os devidos efeitos. 

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Sou obrigado a aceitar minha parte na herança?

 

    Ninguém é obrigado a aceitar a sua parte na herança, então é interessante conhecer a diferença entre a renúncia abdicativa e a renúncia translativa, ou cessão de direitos hereditários, além da forma exigida para a sua validade.

    A renúncia abdicativa é aquela em que o herdeiro declara a renúncia da totalidade do direito que tem sobre os bens da herança, sem indicar uma pessoa certa que receberá a sua parte. Esse renunciante deixa de integrar o inventário como se não fosse um herdeiro, beneficiando todos os demais herdeiros ao abrir mão da herança.

    Já na renúncia translativa haverá a indicação da pessoa certa que se beneficiará com a sua renúncia, quem receberá a sua parte da herança, caracterizando a cessão de direitos hereditários, que tem a eficácia jurídica muito parecida com a doação, porém na cessão há a transferência de um direito enquanto na doação há a transferência de um bem.

    Para que a renúncia seja válida, não basta comunicar os demais envolvidos, esta deve ser sempre expressa, feita por escritura pública, no Tabelionato de Notas, ou por termo judicial, no processo de inventário.

    Havendo a renúncia abdicativa, os filhos do herdeiro renunciante e seu cônjuge não terão direito a receber em seu lugar, a não ser que o renunciante não tenha irmãos ou se todos os irmãos do renunciante também renunciarem, momento em que todos os filhos desses herdeiros renunciantes os substituirão.

    Lembrando que na renúncia translativa gratuita, ou cessão de direitos hereditários, o renunciante aceita a sua parte da herança primeiro, para depois ceder para outra pessoa, então, nesse caso, haverá a dupla incidência de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação - ITCMD, uma pela transmissão por causa da morte e outra pela cessão gratuita de direitos.

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Consigo favorecer patrimonialmente um dos filhos?

    Sim, é possível favorecer patrimonialmente apenas um dos filhos. Basta se atentar ao limite de bens que podem ser transferidos sem prejudicar a herança, denominada “legítima”, dos herdeiros necessários.

    A “legítima” é a parte dos bens da pessoa que é reservada aos herdeiros necessários e é protegida por lei, a qual corresponde a 50% de todo o seu patrimônio no momento da transferência. Se uma doação, ou testamento, é realizada ultrapassando o limite de 50%, a parte que exceder a “legítima” será considerada nula.

    Os herdeiros necessários são os descendentes, os ascendentes e o cônjuge ou o companheiro que têm a proteção da “legítima”, formada pela metade de todo o patrimônio do autor da herança.

    Então, se a pessoa tiver um herdeiro necessário, não poderá doar todo o seu patrimônio, devendo reservar a metade para ele. E se ela tiver mais de um herdeiro necessário, querendo favorecer um deles em relação aos demais, poderá transferir a parte disponível de até 50% do seu patrimônio, por meio da doação ou do testamento, respeitando a proteção da “legítima”.

    Por exemplo, se uma pessoa viúva tem dois filhos, faz doação da metade de todos os seus bens somente a um deles e morre, um dos filhos receberá 25% de todo o patrimônio enquanto o outro, que recebeu a doação da metade dos bens, ficará com 75% de todo o patrimônio. No caso, metade de tudo foi recebido da parte disponível por um dos dois herdeiros e a outra metade, que é a parte legítima, é dividida entre os dois herdeiros necessários.

    Lembrando que, independentemente de ter herdeiros necessários ou não, transmitir todos os bens também não é legalmente permitido, caracterizando a chamada “doação universal”, devendo-se observar o mínimo para a própria subsistência.

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Posso vender o imóvel para um dos meus filhos?

 

    Sim, os pais podem vender um imóvel para somente um dos filhos, mas é necessário se atentar a algumas determinações legais para que o ato não corra o risco de ser anulado.

    A lei determina que a venda realizada do ascendente para um dos seus descendentes pode ser anulada, no prazo de 2 anos contados da celebração, se os outros descendentes e o cônjuge não participarem da celebração do negócio, pois a falta do consentimento expresso pode prejudicar a legítima dos herdeiros necessários.

    Por exemplo, na tentativa de favorecer um dos herdeiros, o autor da herança realizaria uma escritura de compra e venda no Tabelionato de Notas, na qual existem as obrigações do comprador de pagar pelo preço combinado e do vendedor de transferir a propriedade do bem, sendo que, na verdade, tratar-se-ia de uma doação, pois o suposto comprador não pagaria pelo bem. 

    As doações feitas do ascendente para os descendentes e de um cônjuge para o outro são consideradas adiantamentos da herança. E os bens doados nesses casos deverão ser apresentados no inventário pelo herdeiro donatário ou ele perderá o direito que tem sobre o bem.

    Lembrando que incide Imposto de Transmissão de Bens Imóveis na compra e venda, o qual é pago ao Município onde o imóvel está localizado, e incide Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação na doação, o qual é pago ao Estado.

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