Alugo o imóvel há 10 anos, posso usucapi-lo?

 

Há algumas semanas visitei os inquilinos de uma cliente para a elaboração da renovação do contrato de locação residencial.

Após as constatações necessárias para a elaboração da renovação, perguntei aos inquilinos se eles teriam dúvidas em relação à locação e a questão foi: moramos aqui há mais de 10 anos, podemos fazer a usucapião?

Não, pois a posse exercida pelos inquilinos não se converte em propriedade, ou seja, estar morando no imóvel mediante permissão do proprietário ou locador impossibilita que a pessoa se torne dona dele pela usucapião, em regra.

Da mesma forma não podem usucapir o imóvel o arrendatário, o comodatário, o depositário, o caseiro etc., pois eles têm a permissão do dono para estarem no imóvel, num contrato escrito ou verbal, logo, são meros detentores e não possuidores.

Vamos pensar um pouco além, se um imóvel avaliado em 480 mil reais tem o aluguel mensal de quase 4 mil reais, em 10 anos de locação, sem considerar a atualização monetária, somariam 480 mil reais. 

        Qual seria a vantagem do proprietário ao alugar o seu imóvel nessas condições?! Com o risco do inquilino acabar tomando o imóvel pela usucapião…

Você colocaria o seu imóvel para locação se a usucapião fosse permitida nessa situação?! Seria mais vantajoso, pelo menos, vender o imóvel e receber a integralidade do valor à vista ou parcelado com juros, não?!

Lembrando que a usucapião é um procedimento complexo que exige a análise de diversos documentos e da situação de fato, é necessário provar o preenchimento de todos os requisitos de uma das modalidades da usucapião, precisa de estratégia, até porque é a última alternativa entre as formas de regularizar um imóvel, não poderia ser algo muito simples.

Então, se alguém afirmar que você tem direito à usucapião sem nem olhar um documento, desconfie! A resposta pode ser confortável na hora, pois é positiva, encorajando-o a investir nesse procedimento, porém, se não for estudada com cuidado, pode trazer mais transtornos e prejuízos do que satisfação.

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Não consta o seu nome do IPTU?

Se você adquiriu um imóvel e verificou que o nome que consta no carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é de outra pessoa, você deve solicitar a substituição do contribuinte desse imposto no setor tributário da prefeitura onde o imóvel está situado.

Para essa substituição geralmente se exige a apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel, no qual deve constar o seu nome como proprietário. Em algumas prefeituras aceitam a apresentação do título aquisitivo e antigamente até o contrato de locação era aceito.

A certidão da matrícula é o espelho do registro que fica arquivado no cartório de registro de imóveis.

Caso o seu nome ainda não apareça no registro imobiliário do cartório, mesmo que tenha celebrado o negócio e o quitado, provavelmente faltou registrar o título aquisitivo, o qual pode ser um contrato particular (para imóveis de até 30 salários mínimos), a escritura pública, uma sentença judicial ou o contrato bancário com o termo da quitação do banco.

Você deve apresentar um dos títulos aquisitivos mencionados acima no cartório imobiliário competente para que realizem a análise e o registro, efetivando a transmissão da propriedade do imóvel. As custas desse registro dependerão do valor do imóvel que é verificado numa tabela que pode ser consultada no site do cartório ou dos registradores de imóveis.

A certidão da matrícula será emitida com a efetivação do registro do título, a não ser que solicite ao cartório para que não a emita. Em alguns casos, se não houver a necessidade de utilizar a certidão, não existe obrigatoriedade e se economiza essa custa, pois a certidão tem validade e pode ser emitida a qualquer tempo, quando necessário.

Porém se você não tiver nenhum documento da aquisição do imóvel ou se o documento que tiver não for um título hábil a transmitir a propriedade, será necessário estudar as formas de regularizar a situação, que são diversas.

Lembrando que a usucapião não é a solução para todos os casos de regularização do imóvel, mas a última alternativa, e que o nome do contribuinte do IPTU nem sempre será o do proprietário do imóvel, pois o cadastro municipal pode estar desatualizado entre outras possibilidades.

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Consigo fazer usucapião de imóvel sem contrato?

 

É possível usucapir um imóvel mesmo que não se tenha o título da sua aquisição e até mesmo se o seu possuidor for dono de outros imóveis, essa modalidade é denominada usucapião extraordinária.

Na usucapião extraordinária é exigido o prazo de 15 anos na posse do imóvel, além dos requisitos da posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem contestação do seu dono, como em qualquer modalidade da usucapião.

Esse prazo de 15 anos é reduzido para 10 anos, se o possuidor morar no imóvel usucapiendo ou tiver tornado-o produtivo.

Nessa modalidade de usucapião não há limitação no tamanho do imóvel e aplica-se tanto para imóveis urbanos quanto para imóveis rurais, ambos particulares, pois os bens públicos não podem ser usucapidos.

Lembrando que a posse do interessado em usucapir um imóvel será considerada precária se houver permissão ou tolerância do seu dono, ou seja, não há direito à usucapião do inquilino, do comodatário, do depositário, do caseiro, entre outros.

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Existe usucapião com 5 anos?

        Sim, existe! É denominada usucapião especial, também é conhecida como usucapião constitucional, pois está prevista na Constituição Federal, e pode ser aplicada tanto para imóveis urbanos quanto para rurais.

        Para a usucapião especial é preciso ter a posse mansa, pacífica, sem contestação, comportamento compatível com a de dono do imóvel, por pelo menos 5 anos.

        Nessa modalidade, o interessado deve morar no imóvel que pretende usucapir e não pode ser dono de outro imóvel, seja urbano ou rural. Ainda, o imóvel urbano não pode ter mais que 250 m² e o rural não pode ultrapassar os 50 hectares.

        O possuidor do imóvel rural deve, além de morar, estar produzindo nele.

        Lembrando que existem outras modalidades de usucapião e outras formas de regularizar o imóvel, e que a possibilidade de adquirir o imóvel pela usucapião deve ser analisada com cuidado para evitar prejuízos e transtornos.

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Existe usucapião de imóvel com 2 anos de posse?

        Existe, desde 16.06.2011, e é conhecida como usucapião familiar, conjugal ou especial urbana por abandono de lar conjugal, porém, como a denominação sugere, não se aplica em qualquer caso.

Para ter direito à usucapião familiar a parte que a pretenda deve ser proprietária do imóvel em conjunto com o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar, utilizando-o como moradia própria ou de sua família e não pode ser proprietária de outro imóvel, urbano ou rural.

Ainda, a lei exige o exercício da posse direta, exclusiva, contínua, ininterrupta e sem oposição, por 2 anos, de imóvel urbano com até 250 m², e pode ser realizada sem processo judicial.

Além disso, é preciso atender aos demais requisitos de qualquer modalidade de usucapião, como a posse mansa e pacífica durante o mencionado período de 2 anos, sem contestação do cônjuge ou companheiro com quem divide a propriedade, o comportamento coerente com a de dono do imóvel.

Lembrando que na usucapião, por se tratar de uma forma originária de aquisição da propriedade, não há incidência do ITBI, pois não ocorre a transmissão da propriedade do imóvel que é fato gerador desse tributo.

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O que é a usucapião?

 

A usucapião é uma forma de aquisição de um bem, móvel ou imóvel, pela posse prolongada no tempo somada ao atendimento de outros requisitos da lei.

Os períodos de tempo da usucapião de imóveis, a depender da modalidade, são de 2 a 15 anos de posse, que deve ser mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com animus domini, ou seja, o possuidor deve cuidar do imóvel como se fosse dono, realizar a sua manutenção e o pagamento das suas despesas e tributos.

Além disso, entre as formas de regularizar o imóvel, a usucapião deve ser a última alternativa, pois haverá questionamento do juiz ou do oficial do registro de imóveis quanto às alternativas ordinárias de transmitir a propriedade, que pode ser a lavratura da escritura de venda e compra, de doação, inventário e partilha, cessão etc. com o registro no cartório de imóveis. Até porque o recolhimento dos tributos devidos fica prejudicado se não seguir a forma ordinária.

Algumas modalidades da usucapião exigem o denominado “justo título”, um documento que poderia transmitir a propriedade do imóvel, mas contém algum vício, quer dizer que esse documento não cumpre algum requisito da lei e por isso não é registrável no cartório de imóveis que efetivamente torna o adquirente dono do imóvel.

Lembrando que existem outros requisitos além dos mencionados acima e que a possibilidade de adquirir o imóvel pela usucapião deve ser estudada com cuidado para evitar prejuízos e transtornos.

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Quantas garantias podem ter num contrato de locação?

        O locador deve pedir apenas uma garantia ao inquilino, pois exigir mais de uma garantia no contrato de locação imobiliária é proibido por lei e pode condenar o locador à prisão ou ao pagamento de multa de até 12 aluguéis ao inquilino.

        As modalidades de garantias previstas na lei são a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A garantia mais comum no contrato de locação imobiliária é a fiança, na qual uma pessoa fica responsável por eventual inadimplemento do inquilino, podendo ser cobrada juntamente ou depois de esgotado o inquilino, a depender da previsão contratual.

        A caução com um bem ou com o pagamento antecipado de aluguéis também é bastante usual, sendo que a mencionada antecipação não pode ser superior ao correspondente a 3 mensalidades e esse valor deve ficar depositado na poupança.

        A mesma pena de prisão ou de pagamento de até 12 mensalidades pode ser aplicada ao locador que exigir mais de 3 aluguéis em garantia.

Lembrando que exigir a garantia na locação de imóvel é opcional e que caso não se exija nenhuma, o locador poderá cobrar o aluguel antecipadamente.

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