É possível a cobrança antecipada do aluguel?

Sim, é possível ao locador cobrar o aluguel antecipadamente do inquilino, mas desde que essa locação não esteja garantida por caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Se a locação estiver garantida com qualquer uma das modalidades, a cobrança antecipada do aluguel será considerada contravenção penal que tem a pena de prisão de 5 dias a 6 meses ou pagamento de multa de 3 a 12 vezes do aluguel atualizado ao inquilino.

Lembrando que também estão sujeitos a essa punição os locadores que exigem valores superiores ao aluguel e encargos permitidos.

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#DireitoContratual #DireitoImobiliário #AdvocaciaExtrajudicial

Posso pedir mais de uma garantia ao inquilino?

        Não é permitido ao locador do imóvel pedir mais de um tipo de garantia ao inquilino num mesmo contrato de locação, essa proibição está prevista na Lei do Inquilinato (Lei de Locação de Imóvel Urbano).

        Caso existam exigências de mais de um tipo de garantia no mesmo contrato de locação de imóvel, a primeira garantia será considerada válida e as demais serão nulas, independentemente se essas exigências constam em documentos diferentes, mas que se refiram ao mesmo contrato.

        As garantias permitidas pela lei num contrato de locação de imóveis são: a caução, a fiança, o seguro de fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

        A exclusão das garantias excedentes não afasta a aplicação da punição criminal ao locador, prevista na lei supramencionada, pois exigir mais de um tipo de garantia num mesmo contrato de locação imobiliária é considerado contravenção penal, com pena de prisão de 5 dias a 6 meses ou pagamento de multa de 3 a 12 vezes o valor do aluguel corrigido a favor do inquilino.

        Lembrando que a exigência de mais de um tipo de garantia no mesmo contrato de locação imobiliária é diferente da substituição da garantia na locação.

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#DireitoContratual #DireitoImobiliário #AdvocaciaExtrajudicial

Você sabe o que é contrato?

 

No dicionário, a palavra “contrato” é definida como “ato ou efeito de contratar”; o acordo de vontades de duas ou mais pessoas para criar, alterar ou extinguir direitos ou deveres, que se obrigam a cumprir o que foi combinado; e, também, como o documento que ratifica esse acordo.

Ao falar de contato é comum imaginarmos um documento, um texto sobre algum negócio impresso em papéis com rubricas, assinaturas, reconhecimento de firmas etc., porém nem sempre o acordo das vontades das partes constará num documento.

Para que exista um contrato é necessário pelo menos duas pessoas negociando algum bem e o acordo entre os negociantes pode tanto ser materializado num documento como pode ser realizado verbalmente, desde que nas leis não conste nenhuma exigência de formalidade ou solenidade.

O contrato pode ser realizado de forma livre, como a contratação de serviços negociada de forma verbal, mas a lei exige que alguns contratos sejam formais, como o contrato de fiança que deve ser realizado na forma escrita. 

Além da formalidade, alguns contratos devem ser solenes, ou seja, é preciso lavrar a escritura pública no Tabelionato de Notas para que o negócio seja válido e eficaz, que é o caso da venda e compra de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos.

Atualmente, o contrato solene pode ser realizado digitalmente, sem a necessidade de comparecer no Cartório de Notas, para tanto, as partes devem ter um certificado digital e-Notariado, que é emitido gratuitamente nos Tabelionatos, ou outro certificado digital compatível com a ICP-Brasil.

Nem todo documento é um contrato, dependerá do seu conteúdo, e nem todo contrato constará num documento…

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#DireitoContratual #DireitoNegocial #AdvocaciaExtrajudicial

É obrigatório formalizar a união estável?

Não é obrigatório formalizar a união estável, mas existem vantagens como a escolha do regime de bens do relacionamento, que pode ser da separação total, da comunhão universal, da comunhão parcial e da participação final nos aquestos.

A formalização da união estável pode ser realizada no Tabelionato de Notas com a lavratura da escritura e o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis ou com a assinatura de instrumento particular com o posterior registro no Cartório de Títulos e Documentos.

A união estável pode ser comprovada por diversas formas, pois se trata de uma situação de fato, ou seja, não é necessário formalizar para que passe a existir, basta cumprir os requisitos para que esteja configurada.

Caso a união estável esteja configurada, mas não seja formalizada, o regime de bens dessa união será o da comunhão parcial. E, apesar da possibilidade da escolha do regime de bens, a formalização da união não altera o estado civil das partes.

As partes na união estável são chamadas de “companheiras” ou “conviventes”, e elas continuam com o mesmo estado civil antes, durante e, eventualmente, depois do relacionamento, independentemente se a união estável foi formalizada ou não.

Então, se uma pessoa solteira passa a conviver em união estável com outra pessoa que é divorciada, a primeira pessoa continuará sendo solteira e a segunda divorciada. Mesmo que o relacionamento acabe, não haverá alteração no estado civil, nesse exemplo, uma será solteira e a outra divorciada.

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#DireitoDeFamília #NotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial

É possível fazer o divórcio sem processo judicial?

        Sim, é possível fazer o divórcio sem processo judicial, ela pode ser realizada por escritura pública lavrada no Cartório de Notas, a partir de 2007, quando foi sancionada a Lei n.º 11.441, desde que haja consenso entre as partes.

        No divórcio extrajudicial, ou administrativo, as partes devem estar de acordo com a divisão dos bens comuns e quanto à pensão alimentícia entre eles.

        Se as partes não chegarem a um acordo em relação à partilha dos bens comuns, esta poderá ser realizada posteriormente à homologação do divórcio, porém, nesse caso, elas só poderão se casar novamente no regime da separação obrigatória de bens para evitar a confusão patrimonial.

        Ainda, não pode haver gravidez e as partes não podem ter filhos menores ou incapazes, e a lei exige que tenha ao menos um advogado, ou defensor público, assistindo o procedimento.

        Atualmente o divórcio extrajudicial pode ser realizado digitalmente, sem a necessidade das partes comparecerem no Cartório de Notas, basta ter um certificado digital e-Notariado ou outro compatível com a ICP-Brasil.

        Lembrando que, no procedimento extrajudicial, as partes também poderão escolher se vão retomar o nome de solteiro ou se manterão o nome de casado.

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#DireitoDeFamília #NotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial

Qualquer inventário pode ser feito no Tabelionato?

Não é qualquer inventário que pode ser feito extrajudicialmente, no Tabelionato de Notas de preferência das partes, pois é necessário atender a alguns requisitos da lei.

O inventário é o procedimento obrigatório no qual se identificam os bens, direitos e débitos deixados pelo falecido, esse conjunto é denominado “espólio”, e se restar saldo positivo dessa apuração acontecerá a partilha dos bens entre os herdeiros.

Se os passivos forem superiores aos ativos, o cônjuge sobrevivente ou os herdeiros não serão obrigados a pagar, pois essa obrigação é do espólio.

        Os requisitos para realizar o inventário extrajudicial são:

        -    Todos os herdeiros serem plenamente capazes e maiores;

        -    Haver concordância entre os herdeiros na partilha dos bens;

        -    Ter pelo menos um advogado, ou defensor público, assistindo as partes no procedimento.

A lei exige que seja feita a verificação se o autor da herança deixou testamento. Caso tenha deixado, pode haver impedimento na realização do inventário extrajudicial, o que pode ser verificado no Tabelionato de Notas ou por um advogado especialista.

Do procedimento realizado no Tabelionato de Notas é lavrada uma escritura pública de inventário e partilha, a qual é equivalente à sentença judicial. Havendo bens imóveis, esta escritura deve ser apresentada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente para que ocorra a efetiva transferência da propriedade do autor da herança para os seus herdeiros.

A escritura pública de inventário e partilha é título hábil para os registros civis e imobiliários e para a transferência de bens e direitos, ou seja, possibilita as transferências de imóveis, carros, ou suas posses, e de valores depositados em bancos, entre outros.

Atualmente o inventário extrajudicial pode ser realizado digitalmente, sem a necessidade das partes comparecerem no Tabelionato de Notas, basta ter um certificado digital e-Notariado ou outro compatível com a ICP-Brasil.

Lembre-se que o inventário deve ser iniciado em até 2 meses contados do falecimento para que não seja aplicada a multa, juros e demais acréscimos no Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação - ITCMD.

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#DireitoSucessório #NotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial

Como saber quem é o dono do imóvel?

 

Para saber quem é o dono do imóvel basta verificar a matrícula, transcrição ou inscrição, arquivada no Cartório de Registro de Imóveis, que pode ser consultada pelo seu endereço completo, caso não se saiba o número da matrícula.

A matrícula, transcrição ou inscrição, é o número que identifica o histórico do imóvel, com a sua descrição e a qualificação dos proprietários, entre outras informações, a qual fica arquivada no Cartório de Registro de Imóveis. É como se fosse o nosso registro de nascimento que fica arquivado no Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais.

No Brasil, a transferência da propriedade do imóvel acontece com o registro do título, então, por exemplo, a venda e compra de imóveis com valor acima de 30 salários mínimos deve ser realizada por escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas de preferência das partes.

A escritura pública é um dos títulos que possibilita a transferência da propriedade, ou seja, ela não torna o comprador dono do imóvel. Essa escritura deve ser apresentada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis para fazer constar o nome do novo proprietário, tornando essa informação pública e oponível contra terceiros.

Até que aconteça o efetivo registro do título, o vendedor ainda é o proprietário do bem, independentemente se o comprador já estiver morando no imóvel, por isso costumam falar que “quem não registra não é dono”.

Não podemos presumir que o morador do imóvel é o seu dono, pois existe, por exemplo, a situação do inquilino, que tem a permissão para morar mediante pagamento de aluguel.

Se o comprador não apresentar o título para registro, o vendedor poderá, fraudulentamente, vender o imóvel a outra pessoa porque ainda constará seu nome como proprietário na matrícula do imóvel. E se o segundo comprador registrar o título antes do primeiro, ele será o novo dono do imóvel, mesmo que tenha comprado depois, pois é dono aquele que registra.

Além disso, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo dono, se o nome dele ainda constar na matrícula do imóvel como atual proprietário.

Apesar de existirem meios para tentar afastar as duas situações acima, estas podem ser evitadas com o simples registro do título no cartório competente.

Atualmente tanto a lavratura como o registro da escritura podem ser realizados digitalmente, sem a necessidade das partes comparecerem nos cartórios, basta ter um certificado digital e-Notariado ou outro compatível com a ICP-Brasil.

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        #DireitoImobiliário #NotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial