Consigo fazer usucapião de imóvel sem contrato?

 

É possível usucapir um imóvel mesmo que não se tenha o título da sua aquisição e até mesmo se o seu possuidor for dono de outros imóveis, essa modalidade é denominada usucapião extraordinária.

Na usucapião extraordinária é exigido o prazo de 15 anos na posse do imóvel, além dos requisitos da posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem contestação do seu dono, como em qualquer modalidade da usucapião.

Esse prazo de 15 anos é reduzido para 10 anos, se o possuidor morar no imóvel usucapiendo ou tiver tornado-o produtivo.

Nessa modalidade de usucapião não há limitação no tamanho do imóvel e aplica-se tanto para imóveis urbanos quanto para imóveis rurais, ambos particulares, pois os bens públicos não podem ser usucapidos.

Lembrando que a posse do interessado em usucapir um imóvel será considerada precária se houver permissão ou tolerância do seu dono, ou seja, não há direito à usucapião do inquilino, do comodatário, do depositário, do caseiro, entre outros.

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Existe usucapião com 5 anos?

        Sim, existe! É denominada usucapião especial, também é conhecida como usucapião constitucional, pois está prevista na Constituição Federal, e pode ser aplicada tanto para imóveis urbanos quanto para rurais.

        Para a usucapião especial é preciso ter a posse mansa, pacífica, sem contestação, comportamento compatível com a de dono do imóvel, por pelo menos 5 anos.

        Nessa modalidade, o interessado deve morar no imóvel que pretende usucapir e não pode ser dono de outro imóvel, seja urbano ou rural. Ainda, o imóvel urbano não pode ter mais que 250 m² e o rural não pode ultrapassar os 50 hectares.

        O possuidor do imóvel rural deve, além de morar, estar produzindo nele.

        Lembrando que existem outras modalidades de usucapião e outras formas de regularizar o imóvel, e que a possibilidade de adquirir o imóvel pela usucapião deve ser analisada com cuidado para evitar prejuízos e transtornos.

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Existe usucapião de imóvel com 2 anos de posse?

        Existe, desde 16.06.2011, e é conhecida como usucapião familiar, conjugal ou especial urbana por abandono de lar conjugal, porém, como a denominação sugere, não se aplica em qualquer caso.

Para ter direito à usucapião familiar a parte que a pretenda deve ser proprietária do imóvel em conjunto com o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar, utilizando-o como moradia própria ou de sua família e não pode ser proprietária de outro imóvel, urbano ou rural.

Ainda, a lei exige o exercício da posse direta, exclusiva, contínua, ininterrupta e sem oposição, por 2 anos, de imóvel urbano com até 250 m², e pode ser realizada sem processo judicial.

Além disso, é preciso atender aos demais requisitos de qualquer modalidade de usucapião, como a posse mansa e pacífica durante o mencionado período de 2 anos, sem contestação do cônjuge ou companheiro com quem divide a propriedade, o comportamento coerente com a de dono do imóvel.

Lembrando que na usucapião, por se tratar de uma forma originária de aquisição da propriedade, não há incidência do ITBI, pois não ocorre a transmissão da propriedade do imóvel que é fato gerador desse tributo.

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O que é a usucapião?

 

A usucapião é uma forma de aquisição de um bem, móvel ou imóvel, pela posse prolongada no tempo somada ao atendimento de outros requisitos da lei.

Os períodos de tempo da usucapião de imóveis, a depender da modalidade, são de 2 a 15 anos de posse, que deve ser mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com animus domini, ou seja, o possuidor deve cuidar do imóvel como se fosse dono, realizar a sua manutenção e o pagamento das suas despesas e tributos.

Além disso, entre as formas de regularizar o imóvel, a usucapião deve ser a última alternativa, pois haverá questionamento do juiz ou do oficial do registro de imóveis quanto às alternativas ordinárias de transmitir a propriedade, que pode ser a lavratura da escritura de venda e compra, de doação, inventário e partilha, cessão etc. com o registro no cartório de imóveis. Até porque o recolhimento dos tributos devidos fica prejudicado se não seguir a forma ordinária.

Algumas modalidades da usucapião exigem o denominado “justo título”, um documento que poderia transmitir a propriedade do imóvel, mas contém algum vício, quer dizer que esse documento não cumpre algum requisito da lei e por isso não é registrável no cartório de imóveis que efetivamente torna o adquirente dono do imóvel.

Lembrando que existem outros requisitos além dos mencionados acima e que a possibilidade de adquirir o imóvel pela usucapião deve ser estudada com cuidado para evitar prejuízos e transtornos.

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Quantas garantias podem ter num contrato de locação?

        O locador deve pedir apenas uma garantia ao inquilino, pois exigir mais de uma garantia no contrato de locação imobiliária é proibido por lei e pode condenar o locador à prisão ou ao pagamento de multa de até 12 aluguéis ao inquilino.

        As modalidades de garantias previstas na lei são a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A garantia mais comum no contrato de locação imobiliária é a fiança, na qual uma pessoa fica responsável por eventual inadimplemento do inquilino, podendo ser cobrada juntamente ou depois de esgotado o inquilino, a depender da previsão contratual.

        A caução com um bem ou com o pagamento antecipado de aluguéis também é bastante usual, sendo que a mencionada antecipação não pode ser superior ao correspondente a 3 mensalidades e esse valor deve ficar depositado na poupança.

        A mesma pena de prisão ou de pagamento de até 12 mensalidades pode ser aplicada ao locador que exigir mais de 3 aluguéis em garantia.

Lembrando que exigir a garantia na locação de imóvel é opcional e que caso não se exija nenhuma, o locador poderá cobrar o aluguel antecipadamente.

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O que é a matrícula do imóvel?

A matrícula do imóvel é como se fosse o nosso registro de nascimento, no qual constam a nossa identificação e histórico, é um sistema, é o número que identifica o registro do imóvel no “Livro n.º 2” do cartório, contendo as informações do imóvel, desde a sua localização e suas dimensões até o estado civil dos proprietários.

Diferentemente do registro de nascimento que fica arquivado no Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais, o registro imobiliário se encontra no Cartório de Registro de Imóveis.

O imóvel é registrado em um único Cartório Imobiliário na circunscrição onde está localizado e só pode ter um número de matrícula.

Caso não existam alterações no registro do seu imóvel após 1973, pode ser que ainda não tenha um número de matrícula, mas estará identificado pelo número de transcrição, que era o sistema anterior ao sistema de matrículas.

Se você não souber o número da matrícula ou da transcrição do seu imóvel, pode verificá-lo no título aquisitivo, ou seja, na escritura pública, na sentença judicial ou no contrato bancário, que indicará o número. Mesmo que não tenha nenhum documento, você pode realizar a busca no Cartório de Registro de Imóveis a partir do endereço completo do imóvel ou pela identificação do proprietário, quanto mais informações relacionadas ao imóvel é melhor para o resultado da busca.

Uma pessoa só será dona do imóvel com o registro do título aquisitivo no registro imobiliário, portanto, se você adquiriu um imóvel, mas seu nome não consta na matrícula, apresente o título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis competente para tornar essa informação pública e efetivamente adquirir os direitos sobre a propriedade.

Caso queira extrair a cópia do registro, basta solicitar a certidão da matrícula ou da transcrição. Lembrando que a certidão tem prazo de validade e que o número da matrícula não é igual ao número de transcrição, apesar de poder coincidir, certifique-se se o registro do seu imóvel já é identificado pela matrícula ou se ainda é pela transcrição.

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Arrependi-me de adotar o sobrenome do marido, posso tirar?

 

Sim, se você se arrependeu de ter adotado o sobrenome do seu marido, é possível retomar o nome de solteira apresentando requerimento diretamente no Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais, que atualizará os seus registros de nascimento e de casamento.

Mesmo após a celebração do casamento e durante a sua vigência, tanto a esposa como o marido podem requerer ao Oficial do Registro Civil a exclusão ou a inclusão do sobrenome do cônjuge, sem depender de processo judicial.

Além disso, a qualquer tempo, você pode requerer ao Oficial do Registro Civil o acréscimo do sobrenome dos seus pais ou dos seus avós, mesmo que os seus pais não o tenha, desde que se prove a ascendência.

Lembrando que, por enquanto, a alteração do nome realizada diretamente no Cartório de Registro Civil é permitida uma única vez, as demais alterações necessitam de autorização judicial.

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