Existe multa se não fizer o inventário?

 

Sim, se o inventário não for iniciado dentro do prazo de 2 meses a contar da abertura da sucessão é aplicada a multa sobre o Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) que varia conforme a lei de cada estado.

        A abertura da sucessão se refere à data do óbito da pessoa, autora da herança.

No estado de São Paulo, a multa para a abertura do inventário fora do prazo é de 10% sobre o valor do ITCMD, porém se a abertura do inventário ultrapassar 180 dias, a multa é elevada para 20%. Em Santa Catarina, a multa pelo atraso na abertura do inventário é de 20% e no Rio de Janeiro é de 10%, ambos sobre o valor do ITCMD.

O ITCMD é calculado sobre o valor dos bens e direitos que pertenciam ao autor da herança. No Brasil, atualmente, a alíquota pode chegar a 8% a depender do estado e em São Paulo corresponde a 4%.

        O inventário é o procedimento obrigatório, judicial ou extrajudicial, pelo qual é realizada a identificação dos bens, direitos e débitos, deixados pelo autor da herança para que o saldo seja partilhado entre os sucessores.

A partir de 04/01/2007, é possível realizar o inventário e a partilha extrajudicialmente, sem a necessidade de processo judicial, desde que os sucessores sejam capazes, estejam de acordo com a eventual divisão dos bens e estejam acompanhados por pelo menos um advogado ou defensor público.

        Ainda, é possível realizar o procedimento extrajudicial digitalmente, sem a necessidade de comparecer no cartório de notas, caso as partes tenham ou adquiram o certificado digital e-Notariado, emitido gratuitamente pelo cartório, ou outro certificado digital que seja compatível com a ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira).

No cartório de notas é lavrada a escritura pública de inventário e partilha, equivalente à sentença judicial e ao formal de partilha, que possibilita a transferência da propriedade de bens imóveis no cartório de registro imobiliário, o saque de valores depositados em instituições financeiras, entre outros.

        Lembrando que a existência de testamento deixado pelo autor da herança pode impossibilitar a realização do inventário no cartório, mas, antes de escolher a via, recomenda-se consultar um especialista para analisar a sua viabilidade, pois, por exemplo, o testamento pode conter vícios e ser invalidado.

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#PlanejamentoPatrimonial #NotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial

O contrato de namoro é efetivo?

 

Muitos não devem conhecer a existência do contrato de namoro, mas há pessoas que celebram esse contrato para tentar afastar a configuração da união estável no relacionamento amoroso e, consequentemente, impedir a comunicação patrimonial entre os companheiros.

Se um relacionamento que se inicia como namoro se torna uma união estável, no momento do término será necessário realizar a partilha dos bens conquistados pelo casal durante essa união.

Alguns defendem que o contrato de namoro afasta a configuração da união estável, porém a união estável é uma situação de fato, quer dizer que se a convivência do casal preencher os requisitos da lei estará configurada a união, independentemente de documento dizendo o contrário.

A união estável é reconhecida pela Constituição Federal como entidade familiar e seus requisitos são: a publicidade da convivência, a continuidade e a estabilidade do relacionamento, e o objetivo imediato de constituir família.

        Tempo do relacionamento, filhos em comum ou coabitação, isoladamente, não configuram a união estável, mas ajudam a comprovar a existência da união a depender do caso.

        Além disso, a união estável pode ser formalizada por instrumento particular ou escritura pública, que são títulos interessantes para o planejamento patrimonial, familiar e sucessório. Talvez a solução para o casal que namora evitar a comunicação patrimonial é formalizar a união escolhendo o regime da separação de bens, pois se acabarem completando os requisitos informalmente, o regime de bens da união será o parcial, no qual os bens adquiridos após a união serão de ambos, que deverão ser partilhados no eventual término do relacionamento.

        Lembrando que a união estável não altera o estado civil do casal, nem durante e nem após a dissolução, se o companheiro era solteiro antes da união, continuará sendo solteiro convivendo em união estável, e se a companheira era divorciada, continuará sendo divorciada convivendo em união estável.

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#DireitoDeFamília #PlanejamentoPatrimonial #AdvocaciaExtrajudicial

Preciso dividir os bens mesmo casado no regime da separação?

 

Pois é, apesar de você e seu cônjuge terem optado pelo regime da separação convencional de bens para vigorar no casamento, com a devida lavratura da escritura de pacto antenupcial no tabelionato de notas, há entendimento no STJ que caso um dos cônjuges faleça, cessam os efeitos do regime de bens e o cônjuge viúvo dividirá a herança com os herdeiros.

Lembrando que essa divisão dos bens ocorre somente com o falecimento de um dos cônjuges, pois no caso de divórcio ou separação, cada cônjuge ficará com o seu patrimônio, sem precisar dividir os bens particulares.

Outro detalhe que gera confusão é a diferença entre o regime da separação convencional que é escolhido pelo casal, e o regime da separação obrigatória o qual, como sugere a denominação, não é opcional, pois existe imposição da lei em alguns casos específicos como a idade ou a falta da realização da partilha do casamento anterior.

No regime da separação obrigatória de bens não haverá comunicação do patrimônio do casal independentemente da forma que o casamento terminar, seja pela separação ou pelo falecimento, ou seja, um #cônjuge não terá direito de receber o patrimônio particular do outro.

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#DireitoDeFamília #PlanejamentoPatrimonial #AdvocaciaExtrajudicial

O reconhecimento de firma torna o documento autêntico?

 

É comum que as pessoas pensem que o reconhecimento da firma num documento torna o negócio mais sério, até porque é apresentado num cartório, onde é colado um adesivo, carimbado e assinado, mas esse procedimento, como sugere o nome, reconhece apenas a autoria da firma (assinatura), ou seja, verifica a autenticidade da assinatura sem analisar o conteúdo do documento.

        Existem 2 formas de reconhecimento de firma, por autenticidade e por semelhança.

        Enquanto no reconhecimento de firma por autenticidade exige que a pessoa assine o documento no cartório para que seja declarada a autoria da assinatura, no reconhecimento de firma por semelhança basta o interessado comparecer com o documento já assinado em um cartório onde a pessoa que assinou tenha firma aberta. Lá a assinatura do documento será comparada com a que consta no banco de dados do cartório e será declarada a autoria da assinatura.

        Tanto os Tabelionatos de Notas como os Cartórios de Registro Civil realizam o reconhecimento de firma.

        Um negócio será existente, válido e eficaz se seguir as regras estabelecidas na lei, e o reconhecimento de firma nem sempre é exigido, apesar de assegurar a autoria da assinatura.

        Então determinado contrato pode ser válido sem o reconhecimento das firmas porque atende aos requisitos da lei e outro contrato pode ser inválido mesmo com o reconhecimento das firmas porque não observou algum requisito da lei.

        Por exemplo, o reconhecimento de firma é exigido para o registro do instrumento particular do contrato de venda e compra ou doação de um imóvel, mas não é requisito no instrumento particular do contrato de locação.

        Lembrando que atualmente o reconhecimento de firma por semelhança pode ser realizado digitalmente, sem a necessidade de comparecer no cartório, basta ter certificado digital e assinar digitalmente pela plataforma e-Notariado.

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#DireitoContratual #DireitoNotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial

Alugo o imóvel há 10 anos, posso usucapi-lo?

 

Há algumas semanas visitei os inquilinos de uma cliente para a elaboração da renovação do contrato de locação residencial.

Após as constatações necessárias para a elaboração da renovação, perguntei aos inquilinos se eles teriam dúvidas em relação à locação e a questão foi: moramos aqui há mais de 10 anos, podemos fazer a usucapião?

Não, pois a posse exercida pelos inquilinos não se converte em propriedade, ou seja, estar morando no imóvel mediante permissão do proprietário ou locador impossibilita que a pessoa se torne dona dele pela usucapião, em regra.

Da mesma forma não podem usucapir o imóvel o arrendatário, o comodatário, o depositário, o caseiro etc., pois eles têm a permissão do dono para estarem no imóvel, num contrato escrito ou verbal, logo, são meros detentores e não possuidores.

Vamos pensar um pouco além, se um imóvel avaliado em 480 mil reais tem o aluguel mensal de quase 4 mil reais, em 10 anos de locação, sem considerar a atualização monetária, somariam 480 mil reais. 

        Qual seria a vantagem do proprietário ao alugar o seu imóvel nessas condições?! Com o risco do inquilino acabar tomando o imóvel pela usucapião…

Você colocaria o seu imóvel para locação se a usucapião fosse permitida nessa situação?! Seria mais vantajoso, pelo menos, vender o imóvel e receber a integralidade do valor à vista ou parcelado com juros, não?!

Lembrando que a usucapião é um procedimento complexo que exige a análise de diversos documentos e da situação de fato, é necessário provar o preenchimento de todos os requisitos de uma das modalidades da usucapião, precisa de estratégia, até porque é a última alternativa entre as formas de regularizar um imóvel, não poderia ser algo muito simples.

Então, se alguém afirmar que você tem direito à usucapião sem nem olhar um documento, desconfie! A resposta pode ser confortável na hora, pois é positiva, encorajando-o a investir nesse procedimento, porém, se não for estudada com cuidado, pode trazer mais transtornos e prejuízos do que satisfação.

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#DireitoImobiliário #DireitoContratual #AdvocaciaExtrajudicial

Não consta o seu nome do IPTU?

Se você adquiriu um imóvel e verificou que o nome que consta no carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é de outra pessoa, você deve solicitar a substituição do contribuinte desse imposto no setor tributário da prefeitura onde o imóvel está situado.

Para essa substituição geralmente se exige a apresentação da certidão atualizada da matrícula do imóvel, no qual deve constar o seu nome como proprietário. Em algumas prefeituras aceitam a apresentação do título aquisitivo e antigamente até o contrato de locação era aceito.

A certidão da matrícula é o espelho do registro que fica arquivado no cartório de registro de imóveis.

Caso o seu nome ainda não apareça no registro imobiliário do cartório, mesmo que tenha celebrado o negócio e o quitado, provavelmente faltou registrar o título aquisitivo, o qual pode ser um contrato particular (para imóveis de até 30 salários mínimos), a escritura pública, uma sentença judicial ou o contrato bancário com o termo da quitação do banco.

Você deve apresentar um dos títulos aquisitivos mencionados acima no cartório imobiliário competente para que realizem a análise e o registro, efetivando a transmissão da propriedade do imóvel. As custas desse registro dependerão do valor do imóvel que é verificado numa tabela que pode ser consultada no site do cartório ou dos registradores de imóveis.

A certidão da matrícula será emitida com a efetivação do registro do título, a não ser que solicite ao cartório para que não a emita. Em alguns casos, se não houver a necessidade de utilizar a certidão, não existe obrigatoriedade e se economiza essa custa, pois a certidão tem validade e pode ser emitida a qualquer tempo, quando necessário.

Porém se você não tiver nenhum documento da aquisição do imóvel ou se o documento que tiver não for um título hábil a transmitir a propriedade, será necessário estudar as formas de regularizar a situação, que são diversas.

Lembrando que a usucapião não é a solução para todos os casos de regularização do imóvel, mas a última alternativa, e que o nome do contribuinte do IPTU nem sempre será o do proprietário do imóvel, pois o cadastro municipal pode estar desatualizado entre outras possibilidades.

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#DireitoImobiliário #NotarialERegistral #AdvocaciaExtrajudicial 

Consigo fazer usucapião de imóvel sem contrato?

 

É possível usucapir um imóvel mesmo que não se tenha o título da sua aquisição e até mesmo se o seu possuidor for dono de outros imóveis, essa modalidade é denominada usucapião extraordinária.

Na usucapião extraordinária é exigido o prazo de 15 anos na posse do imóvel, além dos requisitos da posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem contestação do seu dono, como em qualquer modalidade da usucapião.

Esse prazo de 15 anos é reduzido para 10 anos, se o possuidor morar no imóvel usucapiendo ou tiver tornado-o produtivo.

Nessa modalidade de usucapião não há limitação no tamanho do imóvel e aplica-se tanto para imóveis urbanos quanto para imóveis rurais, ambos particulares, pois os bens públicos não podem ser usucapidos.

Lembrando que a posse do interessado em usucapir um imóvel será considerada precária se houver permissão ou tolerância do seu dono, ou seja, não há direito à usucapião do inquilino, do comodatário, do depositário, do caseiro, entre outros.

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#RegularizaçãoImobiliária #DireitoImobiliário #AdvocaciaExtrajudicial