Quem já locou um imóvel deve ter lido no instrumento de contrato as expressões benfeitorias necessária, útil e voluptuária, mas o que seria considerada cada uma delas?
A benfeitoria necessária é aquela mais urgente, realizada para impedir que o imóvel se deteriore. Pode ser uma reforma que, se não for feita, tornará o imóvel impróprio para uso ou habitação, como uma infiltração na parede da cozinha que, se não for reparada logo, pode causar outros danos mais graves e mais caros.
Já a benfeitoria útil, não é urgente, mas melhora a utilidade do imóvel, como a substituição dos pisos gastos e escorregadios por pisos novos e aderentes. A troca não era necessária, mas "foi bom ter trocado" porque melhorou a segurança.
E a benfeitoria voluptuária é a melhoria supérflua, a qual até pode agregar valor ao imóvel, mas que não é nem útil e muito menos necessária. Por exemplo, a fixação de uma estátua maciça de bronze com 2 metros de altura na sala de estar, que seja meramente estética.
A lei prevê que se o inquilino realizar benfeitorias necessárias, mesmo sem a autorização do locador, estas devem ser reembolsadas. Já a benfeitoria útil só será reembolsada se for autorizada pelo locador. E a voluptuária não é reembolsável, a não ser que o locador queira pagar por ela.
Embora exista essa previsão legal, é importante verificar no instrumento do contrato de locação como está tratada a questão do reembolso pelas benfeitorias, pois a lei também permite que o contrato defina de maneira diferente. Na ausência de previsão no contrato, valerá a lei.
Lembrando que a classificação de uma reforma ou melhoria pode variar a depender da destinação do imóvel, entre outras situações, e tudo pode ser negociado entre inquilino e locador para evitar aborrecimentos maiores.
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